央行行长:防范房地产市场风险外溢

11月8日，据中国人民银行官网披露，在今天召开的2023金融街论坛年会开幕式上，央行行长潘功胜就我国政府债务水平、房地产市场发展、深化金融供给侧结构性改革等方面进行了表态。

关于房地产金融风险，潘功胜认为：“我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。住房需求的中枢水平、住房市场交易结构以及业务模式都正在进行深刻变化，呈现出一些新的特征。房地产市场转型带来了一定挑战，同时也蕴含了新的发展机遇。我国城镇化仍处于发展阶段，新市民规模较大，刚性和改善性住房需求有很大潜力，房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。”

“外溢影响总体可控”

潘功胜进一步表示：“房地产行业发展长周期繁荣背景下，部分房地产企业长期‘高杠杆、高负债、高周转’经营，资产负债快速扩张，叠加房地产市场供求关系的重大变化、疫情冲击等，以恒大为代表的企业风险显性化并向行业扩散。近三年来，按照党中央、国务院部署，行业主管部门和地方政府采取了多项措施，金融部门配合从供需两端综合施策，改善行业融资性和经营性现金流，优化调整房地产金融政策，包括出台‘金融16条’，设立保交楼专项借款，调整首付比、按揭贷款利率等宏观审慎金融政策。随着经济回升向好，加上房地产政策效果显现以及市场的自身修复，8月份以来，房地产市场成交总体改善。”

潘功胜强调：“目前，房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个人住房贷款，一直以来，在中国，我们实行非常审慎的个人住房贷款政策，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。”

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“房地产行业下行冲击力虽然很大，但对金融的影响有限。一方面，房地产相关贷款仅占银行贷款余额23%，其中约80%为个人住房贷款;另一方面，金融监管一直奉行审慎的原则，比如差别化住房信贷政策，首付最低也要20%。即便风险外溢，对金融的影响也不大。”

潘功胜也表态：“我国房地产市场长期稳定发展具有坚实基础”。对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示：“未来几年，我国商品住宅市场仍具备10亿-12亿平方米的发展潜力，房地产市场需求总量仍在。另外，房地产行业探索新的发展模式，租购并举、存量盘活等方面的政策扶持，也为相关企业发展提供了新的机会。”

同时，镜鉴咨询创始人张宏伟也估算称：“未来3-5年，中国房地产市场商品房销售仍然可保持10万亿元的规模，然后可能在5-10年有所下调，这是一个长期的趋势。接下来，房地产市场也可能迎来新的洗牌，比如房企之间的并购。此外，‘保障归保障，市场归市场’的思路更清晰，包括保租房在内的保障性住房会托底民生需求。”

“此轮调整对于中国房地产的影响，不能用周期来看，而是‘上下半场’的转场论。房地产告别20多年的单边上涨，进入持续调整的下半场，目前仍处于下行态势中，正处于寻找均衡的过程中。下半场调整和下行的压力巨大，这是挑战，但从城镇化、新市民和年轻人、改善性需求、人口跨城流动的新形势来看，潜力也非常大。”李宇嘉补充说。

“保证房企合理融资需求”

对于下一步的工作，潘功胜表示：“中国人民银行将积极配合行业主管部门和地方政府，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢。引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。”

这也和之前的中央金融工作会议提法相一致。10月30日至31日，中央金融工作会议召开，此次会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

“‘一视同仁’‘三大工程’、住房租赁、构建房地产发展新模式、加强金融扶持，这都是近期反复提及的内容。对于‘一视同仁’满足房企合理融资需求方面，其实在2022年11月的‘金融16条’中也有强调，但是目前落地不佳，主要是金融机构要防范风险，与资产价格下跌、情绪悲观也有关。这次中央金融工作会议后，强调了金融高质量、服务国家战略，加强重大战略、薄弱领域的扶持。至于效果，我们也拭目以待。”李宇嘉表示。

对于支持房企融资，张宏伟建议：“对于融资方面的支持，政策需要更具有针对性，比如相关部门要对金融机构、开发商做出一线的摸底调研，了解在整个交易链条中的痛点是什么，融资政策执行的难点在哪里，落地的痛点在哪里，如何进一步支持房企融资合理需求……只有摸清一线的需求，才能推出更有效的政策。”